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方某优先购买权能否得到法院的支持?/左志平

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 10:14:44  浏览:8216   来源:法律资料网
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方某优先购买权能否得到法院的支持?

左志平

一、案情简介
倪某是个体业主,在宣城市环城东路19号有属于自己所有的6-7号门面房两间及202室住房一套。2004年4月22日,倪某将两间面目房出租给方某,双方签订了一份租房协议,约定租期三年,月租金2200元,租赁期满倪某出租和出售在同等条件下方某优先。租赁协议签订后,双方各自履行了合同的义务,倪某提供租赁物给方某使用,方某支付倪某三年的租金。2004年8月初,倪某因养猪场缺乏资金,遂出售已出租给方某的门面房及住房,并在农贸市场张贴售房广告。李某、安某看到广告后,即与倪某取得联系,双方协商房屋买卖事宜。2004年8月17日双方达成房屋买卖协议,倪某将环城东路19号的6-7号门面房两间及202室住房一套买给李某、安某,价款为685000元。李某、安某当日预付定金50000元给倪某。次日,双方有签订一份补充协议,约定到房屋产权部门进行房屋交易时所签订的协议是为办证用。随后,倪某与李某、安某到宣城市房地产产权交易部门,又签订二份协议,约定门面房价格为32万元,住房为7万元,将该二份协议提交给产权交易中心。房地产交易部门于当日进行房屋价值评估,市场价为415000元。李某、安某并支付倪某房款408000元。2004年9月10日李某、安某领取了购买房屋的产权证书。方某获知后,即向倪某主张优先购买权,双方产生纠纷。方某向法院起诉,要求确认享有优先购买权,确认倪某与李某、安某之间的房屋买卖无效,要求在同等条件下购买租赁的房屋。
二、存在的分歧
在审理该案中,存在两中处理意见,第一种意见是驳回方某的诉讼请求。理由是,方某是享有优先购买权,虽然倪某没有在出售房屋时没有通知方某,但倪某在公开出售房屋的过程中,方某应当知道倪某售房行为,方某应当行使优先权,要求倪某在同等条件下购买租赁的房屋,而方某没有行使优先购买权,却在倪某与李某、安某产权变更后来主张权利,显然违背了诚实信用原则,损害交易安全,方某的行为应当视为对优先购买权的放弃,方某的请求不能支持。第二种意见是应当支持方某的诉讼请求。理由是,方某享有优先购买权,作为出租人倪某在出售房屋时,应当提前通知方某,告知方某优先购买的权利,而倪某没有履行法定的通知义务,损害了方某优先权。即使方某知道倪某出售房屋的行为,方某在合理的期限行使优先权也是正当的。倪某与李某、安某之间的房屋买卖过程时间仅仅只有一个多月,根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见的规定》,方某在倪某与李某安某交易后主张优先权,是对自己权利的维护,方某请求有事实和法律依据,应当获得法院的支持。
三、笔者的观点
笔者同意第二种处理意见,但理由不尽相同。笔者将从优先购买权的性质和权利行使期限来探讨。
一、优先购买权的性质。所谓优先购买权,是指财产所有人处分财产时,依法享有优先购买的当事人,在同等条件下享有优先于他人购买的权利。房屋优先购买权是期待权,是在房屋出卖以前,权利人不能向房屋所有人主张任何权利,该权利能否行使、何时才能行使是不确定的。法律赋予房屋承租人享有优先购买权,只是使其取得了某种期待的利益,即期待将来在房屋出售时可以享受的利益。因此,房屋期待权属于物权的期待权。房屋优先购买权是法定民事权利,是由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利相对于出租人来说,承租人的优先购买权其实是对他的所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先权,出租人不得将房屋卖给第三人。
二、出租人通知义务的违反。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)第118条的规定:“出租人出卖房屋,应提前三个月通知承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这两个法律的规定,承租人的优先购买权行使期限确定为出售之前的三个月或合理期限内。出租人应当通知承租人自己的出售意图,且出租人通知承租人是法定的义务,出租人应当将租赁的房屋拟出售的价款、出售的形式告知承租人,让承租人在合理的期限内决定是否行使优先权。否则,出租人出售房屋的行为剥夺了承租人具有物权性质的优先购买权,致使承租人没有机会行使权利来对抗出租人与第三人的买卖行为。出租人的行为侵害承租人法定的权利,承租人在知道权利被侵害后行使权利,并没有损害交易安全,也不违反诚实信用原则。
三、本案中,方某作为承租人享有租赁房屋出售的优先购买权,倪某在出售房屋时应当按照法律的规定通知方某,告知方某其租赁的房屋将要出售,以及出售的拟定价格和方式,是否参与购买等内容,让方某知道是否购买的法律后果。然而,倪某出售房屋没有履行通知义务,尽管倪某张贴广告公开出售,倪某的行为剥夺了方的优先权。方某要求确认自己享有优先购买权,并确认倪某与李某、安某的房屋买卖行为无效的请求有事实和法律依据,应当获得法律的支持。


二00五年十一月十六日


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安徽省水利水电工程建设征用土地及安置移民办法

安徽省人民政府


安徽省水利水电工程建设征用土地及安置移民办法
省人民政府



第一条 为合理利用土地资源,保证水利水电工程建设用地,妥善安置移民,根据《国家建设征用土地条例》和《安徽省国家建设征用土地实施办法》的规定,特制定本办法。
第二条 水利水电工程是改善农业生产条件,为农业生产服务的设施。一切水利水电工程建设,包括行蓄洪区庄台建设,都应按照节约用地、合理用地的原则,进行规划、设计和施工。并按照国家规定的程序办理征地手续。严禁乱占滥用土地。
第三条 大中型水利水电工程,凡涉及淹占土地、适移居民的,都必须认真编制移民安置规划,提出占用土地、拆迁房屋和移民人口的数量,移民安置设想,移民费用框算等,作为工程设计任务书的组成部分,按照基本建设程序报批。设计任务书经批准后,有关地方的人民政府应组织
工程设计等单位,核实征地、移民的实物数量,根据当地资源和经济状况,制定切实可行的移民安置方案。
第四条 安置移民应立足于利用当地资源和水、电建设优势,开展多种经营,发展乡镇企业以及各项服务事业,以保证移民群众的生活不低于搬迁前的水平,并扶持他们逐步富裕起来。
安置移民的主要办法是:
(一)后靠安置;
(二)在受益区内安置;
(三)有垦荒条件的,经过批准,开垦荒地、荒滩安置。
第五条 居民迁移、安置工作由有关地方的人民政府负责实施,工程建设单位应密切配合。移民安置数量较大的市、县,应设立必要的专管机构。
水利水电建设单位应根据批准的移民安置规划和方案,与承担移民安置任务的地方人民政府签订协议,由地方人民政府保证按期完成征地和移民安置任务,水利水电建设单位按时拨付资金和材料给移民安置主管机构包干使用。
第六条 下列水利水电工程的建设,由国家付给各项征地费用:
(一)大中型水库,大中型涵闸、机电排灌站;
(二)皖南山区和大别山区灌溉面积二万亩以上、其他地区灌溉面积五万亩以上的灌溉渠道;
(三)挖压土地比较集中的山丘区流域面积一百五十平方公里以上、其他地区流域面积三百平方公里以上的河道治理;
(四)五百千瓦以上的小水电站。
其他水利水电工程,由用地单位或受益单位负责解决或负担各项征地费用。
第七条 土地补偿费
耕地的补偿标准,为其年产值的四至五倍,茶山、桐山、桑园、果园、菜地等,为其年产值的五倍。年产值按县核定的征用前三年的平均年产量和国家规定的现行价格计算。鱼塘、藕塘、苇塘、菱塘,有砍伐任务的林山、柴山、草山、药材地等以及宅基地,参照耕地的标准补偿。
对灌溉用水塘、沟渠和水利设施,凡占用后不影响未征地灌溉、排水的,不予补偿;确实有影响的,由建设单位修建新的相应工程或给予适当经费补偿。凡属国有荒山、荒地、滩涂和其他单位使用的国有土地,以及三年以内的开荒地,无收益的荒山、池塘、河滩、空地等,不付土地补
偿费。
第八条 青苗(鱼苗)补偿费
油、粮、蔬菜等作物补偿标准:幼苗期每亩二十五至四十元,接近成熟期的,原则上待作物收获后施工,确需立即施工的,按该季作物实际产值补偿。烟、麻、藕、菱、茴草、药材和棉花等经济作物,能够收获的不予补偿,不能收获的按该季作物产值补偿。
鱼苗补偿:放养两年以上的,由鱼主捕捞,不另补偿,不足两年的,按鱼苗费二倍补偿。
林木补偿:用材林,由林主砍伐,主干平均直径二十厘米以上的,另按实有材积价值百分之十至二十补偿,主干平均直径二十厘米以下五厘米以上的,另按实有材积价值百分五十至八十补偿。幼树和不能砍伐的竹林,由县(市)制定补偿标准。
第九条 房屋补偿费
对征用土地上的房屋,按原质原量给予补偿。补偿标准,土墙草顶、半砖瓦结构房屋每平方米十五至二十元。砖墙瓦顶房屋每平方米二十至二十五元,阁楼层高一点八米以上的,按建筑面积计算,层高一点五米以上不足一点八米的,按百分之三十折算,层高一米以上不足一点五米的,
按百分之二十折算。国家机关、学校、企事业单位的公房,按原规模和标准补偿。
第十条 其他补偿费
牛栏、猪圈、厕所、粪池、炉灶等,每个补偿五至四十元。土井、石井、砖井,井深不足五米的,每眼补偿五十至二百元;井深五米以上的,按当地工本费标准补偿、砖瓦窑,每座补偿五十至五百元。废井、废窑不补。一般坟墓,每座补偿十至十五元,烈士墓可适当照顾。
对施工中临时占用的耕地,按该耕地当年产值逐季补偿。临时占用期不得超过三年。
第十一条 安置补助费每一个农业人口的安置补助费标准,大中型水库工程征用的土地,为该耕地每亩年产值二至四倍,灌区、排灌区、河道、闸站建筑物等工程征用的土地,为该耕地每亩年产值的二倍。有条件结合施工造地的,应帮助群众造地,并按造地亩数相应扣减安置补助费。


第十二条 水利水电工程投入运行后,可以从水费、电费收入中提取一定比例,返还给移民安置区,用作安置移民的补助经费。
第十三条 各项征地补偿费和安置补助费等,必须严格按国家规定的用途使用,任何单位和个人不得占用、挪用。各级土地管理机关和财政部门要加强检查监督。
第十四条 征地涉及城镇和企事业单位以及铁路、公路、码头、桥梁、渡口、输电线、广播线、电讯线的迁建时,水利水电建设单位应与有关部门协商,并按迁建部分原有规模、等级和标准予以补偿,但应考虑旧设备、旧材料的利用。
第十五条 对违反本办法的行为,参照《国家建设征用土地条例》第二十五条和《安徽省国家建设征用土地实施办法》第二十一条的规定处理。
第十六条 本办法自一九八六年元朋一日起施行。安徽省革命委员会一九七六年八月十二日所发《关于水利建设征用土地、房屋拆迁及移民安置补充规定》即行废止。本办法施行前兴建的水利水电工程,已达成征地、安置协议的,仍按原协议执行。




1985年8月30日

关于认真贯彻《中共中央办公厅国务院办公厅关于加强青少年学生活动场所建设和管理工作的通知》的通知

国家体育总局


关于认真贯彻《中共中央办公厅国务院办公厅关于加强青少年学生活动场所建设和管理工作的通知》的通知
体群字(2000)087号



各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团体委(体育局),各直属单位:
  为贯彻落实江泽民总书记关于"原有少儿活动场所严禁移作它用。同时各级政府还要尽 可能设法多建设一些健康的青少年活动场所和设施"等批示的精神,全面推进素质教育,为 广大青少年学生创造良好的社会育人环境。中共中央办公厅、国务院办公厅联合下发了关于 加强青少年学生活动场所建设和管理工作的通知,对青少年学生校外活动场所规划、建设、 管理工作提出了明确要求。为认真贯彻落实中央办公厅、国务院办公厅的通知,现将有关要 求通知如下:
  一、各级体育行政部门、直属单位要认真学习、深刻领会中办国办下发的关于加强青少 年学生活动场所建设和管理工作的通知精神,提高认识,进一步加强青少年体育工作。在当 地人民政府领导下,会同有关部门和群众团体,以对党和人民高度负责的态度,把青少年学 生校外体育活动场所的规划、建设、管理工作作为一件大事,认真抓紧抓好,为全面推进素 质教育,促进青少年健康成长服务。
  二、各级体育行政部门、直属单位,要认真加强青少年学生校外体育活动场所的管理, 近期应对本地区、本部门青少年学生校外体育活动场所和设施进行一次全面清理检查,凡挤 占、出租青少年体育活动场所的,必须在规定时限内予以腾退,凡挪用青少年学生校外体育 活动场所的,要立即予以改正。
  三、在各级人民政府领导下,各级体育行政部门要积极会同有关部门,在"十五"期间 ,切实做好青少年学生校外体育活动场所的规划和建设工作,要加大对青少年体育活动场所 的资金投入,有计划的新建和扩建一批青少年体育活动场所,大力改善青少年学生校外体育 活动条件。
  四、各级体育行政部门、直属单位、体育社团组织所属的体育场馆设施,必须坚持公益 性原则,应增加向青少年学生开放的时间,节假日要免费或低收费向青少年学生开放。
  五、各级体育行政部门要从体育彩票公益金中划出一定比例的资金,扶持社会拥有体育 场馆设施的单位和组织,创建青少年体育俱乐部。创建的青少年体育俱乐部,必须坚持公益 性原则,把社会效益放在首位,最大限度地吸纳青少年学生参加各种体育活动。
  六、各级体育行政部门,要积极鼓励和支持社会力量兴办青少年学生体育活动场所。要 有计划地积极发展以社区为依托的青少年学生体育活动场所。
  七、各级体育行政部门要主动会同本地区税务部门,认真贯彻落实"对公益性青少年学 生体育活动场所、单位暂免征企业所得税;对社会力量通过非营利性的社会团体和国家机关 对青少年学生校外体育活动场所(包括新建)的捐赠,在缴纳企业所得税和个人所得税前全额 扣除"的政策,并制定出具体实施办法,进一步推动公益性青少年学生校外体育活动场所的 建设和发展。
  八、要充分利用新闻媒体,大力加强青少年学生校外体育活动的宣传,积极引导青少年 学生参加健康、文明的体育活动。要不断的总结本地区加强青少年学生校外体育活动场所建 设和管理的好经验和做法,及时予以推广。
  九、请各级体育行政部门接此通知后,及时转发至基层单位贯彻执行。并将执行情况于 10月30日前汇总报国家体育总局群体司。


国家体育总局
二○○○年七月六日