厦门市物业管理若干规定
福建省厦门市人大常委会
厦门市人民代表大会常务委员会
公告第二十二号
《厦门市物业管理若干规定》已于2010年12月2日厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，于2011年3月24日经福建省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准，现予公布，自2011年6月1日起施行。
厦门市人民代表大会常务委员会
2011年3月30日
厦门市物业管理若干规定
（2010年12月2日经厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2011年3月24日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准）
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。
第三条 市建设行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：
（一）组织实施本规定以及其他关于物业管理的法律、法规；
（二）研究拟定或者制定物业管理相关政策；
（三）指导、协调街道办事处（镇人民政府）、行业协会等依法开展物业管理相关工作；
（四）负责物业服务企业的资质管理；
（五）法律、法规规定的其他职责。
区建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，并接受市建设行政主管部门的业务指导。
第四条 街道办事处（镇人民政府）对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：
（一）指导、组织业主大会成立和业主委员会换届；
（二）办理业主委员会的备案工作；
（三）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动；
（四）法律、法规规定的其他职责。
第五条 建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处（镇人民政府）负责。
第六条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，维护会员合法权益，组织物业服务行业从业人员的业务培训，促进物业服务企业依法、诚信经营，促进行业健康发展。
第二章 业主大会和业主委员会
第七条 物业管理区域的划分应当以经批准的项目规划用地范围确定。
业主要求对物业管理区域进行调整的，应当向区建设行政主管部门提出书面申请。区建设行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）进行审查后，根据公共配套设施设备配置、物业类型及社区布局，作出决定。
第八条 建设单位应当在工程竣工验收备案之日起一年内向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间及物业管理用房的位置、面积等资料。
街道办事处（镇人民政府）根据履行物业管理职责的需要，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料。
第九条 建设单位在物业管理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后三十日内，应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提交成立业主大会的书面报告；建设单位未提交书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的请求。
建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助街道办事处（镇人民政府）组织召开首次业主大会会议。
第十条 街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面报告或者请求之日起三十日内，负责组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。
筹备组由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、建设单位和业主代表组成。
第十一条 首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生，并按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢(梯)及相应建筑面积均衡分布。同一物业类型、同一幢(梯)按照推荐票多少顺序确定委员候选人。
筹备组应当将前款规定的候选人名单在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，及时向业主反馈，并将处理情况向业主大会会议报告。
第十二条 业主委员会由委员五至十三人的单数组成，每名委员具有同等表决权；业主委员会委员实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。
每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定。
第十三条 业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数的百分之四十设置；候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。
第十四条 同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主大会议事规则中明确本物业管理区域的业主委员会委员总数以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。
第十五条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。
召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主所持有的投票权应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会会议方为有效。
前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认或者在表决票、选举票上签字确认。
业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。
第十六条 选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。
第十七条 业主委员会应当及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。
业主委员会应当每年向业主大会会议或者全体业主报告上一年度的工作情况。
第十八条 业主委员会可以聘请专职工作人员，负责处理业主委员会日常事务，其工作职责、报酬由业主大会决定。
建设行政主管部门应当组织专职工作人员参加培训，具体办法由市建设行政主管部门制定。
第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
(一) 收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的；
(二) 向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的；
(三) 本人或者直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的；
(四) 无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的；
(五) 无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；
(六) 以书面形式向业主大会提出辞职的；
(七) 根据法律、法规规定不宜继续担任业主委员会委员的。
终止委员职务的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向街道办事处（镇人民政府）备案。
第二十条 业主委员会应当依法按时组织召开业主大会会议。业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期组织召开；业主委员会仍不组织召开的，街道办事处（镇人民政府）可以按照首次业主大会会议召开程序组织召开。
第二十一条 出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况时，业主委员会不及时召开会议的，街道办事处（镇人民政府）可以指定业主委员会委员组织召开。业主委员会无法召开会议的，街道办事处（镇人民政府）可以直接组织召开业主大会，选举产生新的业主委员会。
第三章 物业服务和物业使用
第二十二条 物业服务企业应当具有法人资格，并按照规定取得相应资质等级。
物业服务人员按照规定，取得相应资格证书。
第二十三条 物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。
第二十四条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同向物业所在区建设行政主管部门备案。
第二十五条 建设行政主管部门应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员、业主委员会聘用的专职工作人员的信用评价和监管，建立诚信档案。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的物业服务企业和人员，记入诚信档案；情节严重的，列入向社会公布的警示名单。
被列入警示名单的物业服务企业，二年内不得参加本市物业服务投标。
第二十六条 市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门按照质价相符的原则，制订物业服务等级标准和收费指导价，并向社会公布。
建设单位应当在购房合同中注明前期物业管理服务的等级标准和收费标准，建设单位、物业服务企业不得擅自调高物业服务的计费标准。
第二十七条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料。房地产交易权籍登记机构在办理房屋权属初始登记时，在土地房屋登记簿上载明物业管理用房位置、面积等事项。业主委员会有权向房地产交易权籍登记机构查询物业管理用房的有关情况，并将查询情况在物业管理区域内进行公示。
第二十八条 物业服务合同终止或者业主大会决定不再接受原物业服务企业的事实服务，原物业服务企业应当在合同终止之日或者业主大会作出决定之日起最长不超过六十日，撤出物业管理区域内的物业服务人员，退出物业管理区域。
原物业服务企业退出物业管理区域，同时应当履行下列义务：
(一) 移交保管的业主名册、有关物业设施设备改造、维修、更新的有关资料、代收代缴的水电分户表的读数及公摊水电费明细。实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品；
(二)清退预收、代收未缴的有关费用；
(三)法律、法规规定的其他义务。
第二十九条 房屋装修应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将本条规定和房屋装修中的其他禁止行为、注意事项书面告知业主或者使用人，并由其签字确认。
业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。
物业服务企业发现有前款规定的违法行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告城市管理行政执法部门。城市管理行政执法部门接到报告后，应当调查核实，对正在实施违法行为的，书面通知供水、供电单位。供水、供电单位应当配合城市管理行政执法部门，暂时停止供水、供电。业主或者使用人改正违法行为后，城市管理行政执法部门应当及时通知供水、供电单位恢复供水、供电。
第三十条 在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、电信等管道管线，除抢修等紧急情况外，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工，并就协议内容及其履行情况在物业管理区域内进行公示。
第三十一条 在物业管理区域内停放机动车时，应当在划定的车位内按照标示停放。物业服务企业对违反规定停放机动车的，应当及时予以制止。
第三十二条 物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，或者采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。
第三十三条 街道办事处（镇人民政府）、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员对业主相关资料应当予以保密。
第四章 专项维修资金
第三十四条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金。
专项维修资金属业主所有。
第三十五条 首期专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户，并按照幢(户)建账。
日常专项维修资金由业主按照规定缴纳，存入专项维修资金专户。
第三十六条 建设行政主管部门应当在银行设立专项维修资金专户，遵循专户存储、核算到户、专款专用、统一监管的原则，对专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。
专项维修资金专户的管理和使用实行定期审计，并将审计情况公开。
第三十七条 专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。
第三十八条 因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将专项维修资金余额退还业主。
利害关系人有权查询专项维修资金的缴交情况。
第三十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，经营收益归全体业主所有。
第四十条 前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入，自收到之日起三十日内存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。
业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。
第四十一条 业主委员会或者其授权管理的物业服务企业应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域内显著位置公示十日以上，并在市建设行政主管部门网站公示半年。
第四十二条 建筑外墙墙面采用涂料饰面的，应当按照规定定期刷新，依法由业主承担的有关费用可以从专项维修资金中支付。
第五章 法律责任
第四十三条 建设单位违反本规定第八条第一款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，对建设单位予以通报批评，并处以三千元以上三万元以下的罚款。
第四十四条 物业服务企业违反本规定第二十四条规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，可以处以五千元的罚款。
第四十五条 物业服务企业违反本规定第二十八条第一款规定，拒不退出物业管理区域的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单，处以五万元以上十万元以下的罚款，并依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。
物业服务企业违反本规定第二十八条第二款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单。
第四十六条 违反本规定第二十九条第二款规定的，由城市管理行政执法部门责令其限期改正，可以处以二万元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，由城市管理行政执法部门依法申请人民法院强制执行。
对危及建筑物安全、改变建筑设计使用功能或者附有违法建筑并结构相连的房屋，城市管理行政执法部门应当同时通知市土地房产行政主管部门依法处理。对违法建造严重违反规划、影响市容市貌或者利用建筑物共有部分违法建造的，依法予以强制拆除。
第四十七条 物业服务企业违反本规定第二十九条第三款规定的，由城市管理行政执法部门责令其改正；造成严重后果的，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。
第四十八条 施工单位违反本规定第三十条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正；拒不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。
第四十九条 违反本规定第三十一条规定，不听劝阻的，物业服务企业应当向城市管理行政执法部门报告，由城市管理行政执法部门责令其改正，可以处以一百元的罚款；造成严重影响物业管理区域管理秩序后果的，城市管理行政执法部门可以将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业，有关费用由违法行为人承担。
第五十条 物业服务企业违反本规定第三十二条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正，可以处以五千元以上二万元以下的罚款。
第五十一条 违反本规定第三十三条规定，泄露业主资料，给业主造成损失的，业主可以依法要求赔偿。
第五十二条 建设单位违反本规定第三十五条第一款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。
业主违反本规定第三十五条第二款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，通知市土地房产行政主管部门依法处理。
物业服务企业违反本规定第四十条规定，未及时将经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户的，由市建设行政主管部门责令其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。
第六章 附则
第五十三条 业主自行管理以及未取得产权的物业的管理，参照本规定执行。
第五十四条 市人民政府根据本规定制定实施细则。
第五十五条 本规定自2011年6月1日起施行。
近几年来，全国法院系统正在大力开展审判管理体系建设。从最高人民法院到基层法院，大多设立了审判管理的专门机构——案件质量管理办公室（案管办），审判管理的各种思路、各种办法也是层出不穷。笔者在此略抒己见。
一、审判管理的意义
其实，审判管理并不完全是一个新生事物，在法院的审判工作中，始终闪烁着审判管理的身影。传统的审判管理也仍然是以司法统计数据为依托的，核心指标也同样为结案率、调解率、发还率、改判率、申诉率等相关内容，只不过这种管理为自发的、松散的、不系统的、受重视程度低的，在日常工作中需要依靠院领导、各业务庭室负责人的个人素质、工作责任感来决定管理的运用和成效。相比传统的审判管理，现在法院系统推行的审判管理则是全方位、多角度、系统、由专门机构负责运行的、利用网络信息等高科技手段、受到高度重视的一种审判辅助性工作。审判管理的重要性、地位、作用、内容、形式都得到了丰富和提升，这样做的意义是：
（一）审判管理制度化，得以发挥制度的积极意义。将审判管理确立为一种制度，从而发挥制度的恒定性、长久性，靠制度管理事务、约束人员，从而改变了只依靠个人素质、能力进行管理的随意性、不确定性。
（二）审判管理规范化，使管理的核心内容、措施得以统一。审判管理系统、规范，自上而下各项衡量指标统一、确定，使得过去传统意义上审判管理的松散、无序、随意得以有效改变。
（三）审判管理专业化，使法院对案件的管理脱离行政化的倾向。法院作为专业审判机构，法院系统内部的管理却基本是行政化的，尤其是对人员的管理，对案件的管理也难以避免行政倾向。进行专业化、遵循审判活动规律的管理，可使审判工作避免行政化的过度干扰。
（四）审判管理技术化，使管理水平进一步提高，管理的效果更加显著。之前的审判管理单纯依靠各业务庭室提供的相关数据，至于数据是否真实准确，则没有办法进一步确认，从而使管理的手段单一、效果有限。目前的审判管理则主要依靠案件的网络信息管理，各项数据指标一目了然、真实准确，管理的效果自然大大提升。
二、审判管理中的一些问题
虽然自上而下的成立了审判管理机构——案管办，确立了审判管理的核心内容——围绕促进公正、效率、效果订立各项考评指标，明确了审判管理的基本操作模式——由案管办依据获取的相关数据生成各项考评指标，再依据指标高低量化打分，上报院党组作为对各业务部门及下级法院审判工作评价的主要标准，即虽然审判管理制度初具模型，但仍有许多不完善之处，并且各地法院纷纷自行探索创造，推出了许多理念、经验和方法，难免使人有眼花缭乱之感。而细观、细研这些内容，却发现有很多值得商榷和澄清之处。
（一）案件质量管理名义上由案管办全面负责，实际上存在多头管理现象。目前法院除了存在案件质量管理指标外，还存在审判流程管理，信访管理，错案、瑕疵案件的认定，以及案件评查等，这些都包含着案件质量管理的内容，但并未归于一个部门，审判流程管理、信访管理的职能在立案庭，错案、瑕疵案件的认定归属则不确定，案件评查制度的归属也不一致，同时这项制度是否继续实施也在不确定中。
（二）过分鼓励审判管理的创新和探索，可能会使各地审判管理各行其道、混乱无序。作为全国法院统一实行的一项制度，审判管理工作应当遵循审判活动规律，确立一个相对统一的操作实施方法，如考虑各地不同情况而应有所区别，也主要应考虑受理案件数量的多寡、审判工作任务量的大小而已。而不应当过分鼓励审判管理的创新和另辟蹊径。否则会对案件的质量效率等起到相反作用。
三、实行审判管理应坚持的几点原则
（一）实行审判管理必须遵守法律规定，其中主要是程序法的规定，不能有突破或违反。审判管理主要是根据程序法的相关规定，设置相应的考评指标，来衡量各项审判工作是否按程序运行和按程序运行的程度，从而对程序运行的最后结果——实体的质量、效率、效果作出估测和评价。所以说审判管理是一种由程序达于实体的活动，目标在于实体，手段在于程序。程序法的规定是开展审判管理工作的出发点和最后的依托，万变不离其宗，审判管理工作再怎么发展、推进和创新，都不得脱离、违反、突破程序法的规定。
（二）实行审判管理必须遵循审判活动的规律和特点。审判活动不同于其他一些带有公务性质的活动，其具有程序性、规范性、技术性、智力性等规律和特点。开展审判管理的目的，在于使审判活动更加符合自身的规律和特点，从而使审判活动的最终产物——司法裁判更加公正和效率，更加具有好的效果。审判管理的目的性决定了审判管理工作必须遵循审判活动的规律和特点进行，主、从关系明确，审判管理不能喧宾夺主，干扰和束缚审判活动。
（三）审判管理工作宜宏观，不宜太微观、太细琐。开展审判管理，是为了促使审判活动更加规范，使审判行为更加公正和效率。围绕这一核心所采取的管理方法和手段，其广度和深度，宜斟酌考量。审判活动虽然具有严格的程序性，但其仍是以法官、审判组织为核心具体开展的，人的因素仍是决定性的。法官在法定程序范围内自主的行使审判权，是法院独立审判，不受干扰地作出司法裁决的保障条件之一，也是司法裁决公正的保障条件之一。因此开展审判管理，应充分尊重、保障法官的自主审判权，留给法官正常的行使职权的空间，主要应采取一种宏观上的管理，而不宜将管理指标制订得太微观、太细琐，以致束缚、影响法官正常的审判活动，影响法官工作的积极性、主动性，从而影响到公正和效率。
四、对审判管理基本模式的构想
如何建立科学合理、切实有效的审判管理基本模式，对此有以下几点构思：
（一）审判管理机构宜提级设置，管理部门的地位、职权应高于被管理部门。高于才能管，有权才能管，现在各法院的审判管理机构与被管理的各业务部门之间是平级关系，案管办的负责人与各业务庭室负责人之间审判级别、行政级别也是同级，各业务部门有各自分管的院领导，其职务级别又都高于案管办人员，大多数法院内部对于人员的提拔、晋升等又都经一定的民主选举程序，如果没有一定职级、权力的保障，案管办人员在这种情况下恐怕难以放开手脚、放下顾虑，全身心投入管理工作。因此建议案管办的设置应比各业务庭室高一职级，案管办负责人应进入院党组。
（二）审判管理路径宜统一，多重管理应收归于同一部门。在已确立的审判管理标准之外，还存在着审判流程管理、信访管理、纪检监察对于投诉案件的管理、错案瑕疵案件的管理，以及之前实行的案件评查制度中的管理等。这些都包含有审判管理的内容，既然已经成立了专门的审判管理机构，并负有专门的管理职责，那就相应的应将这些管理内容一并纳入统一的审判管理体系之内，整合搭配，合理设置，最大限度发挥其功用，使审判管理实现“全程”——从案件立案到结案、归档、当事人投诉等所有环节的监督管理。
（三）审判管理的成果应充分运用，与相关人员的工作业绩直接挂钩。审判管理不是目的，审判管理只是通过规范的方式、手段给出了一种评价。最重要的是，在评出优劣后，如何对待这种优或劣的状态。肯定优秀、奖励优秀，调整、改善落后的状态、处罚落后，并直接作为相关人员的工作业绩，从而与人人最为关注的提拔任用、晋职、晋级相联系，这种审判管理成果的运用，最直接、有力的促进办案的公正、效率、效果，才是这种管理制度真正发挥作用的意义所在。
（作者单位：辽宁省阜新市中级人民法院）
