国务院关于深化城镇住房制度改革的决定
国务院
国务院关于深化城镇住房制度改革的决定
1994年7月18日，国务院
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，特作如下决定：
一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容
（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
（二）城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
（三）城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。
二、全面推行住房公积金制度
（四）实行住房公积金制度有利于转变住房分配体制，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立，有利于提高职工购、建住房能力，促进住房建设。所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。
（五）住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房，职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。目前单位和个人住房公积金的缴交率分别掌握在5％，已超过这个比例的可以不变。外商投资企业及其中方职工的住房公积金缴交率，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
（六）企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经财政部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。职工的住房公积金本息免征个人所得税。
（七）按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理。各市（县）人民政府负责制定住房公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审批住房公积金的使用计划和财务收支预决算。各市（县）人民政府可以设立专门的住房公积金管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作，住房公积金的存贷款等金融业务一律由当地人民政府委托指定的专业银行办理。受委托的专业银行根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。
三、积极推进租金改革
（八）要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15％。按上述办法测定，租金水平已达到或超过折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税5项因素成本租金水平的，按成本租金或市场租金计租。
（九）各地要根据实际情况制定并公布2000年以前租金改革规划。租金提高的幅度和次数，要与当地居民的收入水平相适应，要根据物价指数控制目标统筹安排。有条件的市（县）或单位，应结合实际情况，较快实现向成本租金和市场租金的过渡。
（十）在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房和腾空的旧住房租金标准可以高于同期现住房的租金标准。各市（县）人民政府还可以对职工承租新建公有住房和腾空的旧住房交纳租赁保证金和认购住房债券作出具体规定。
（十一）租金调整后，对离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各省、自治区、直辖市人民政府可根据情况制定减、免、补的具体办法。
（十二）住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助。企业和自收自支事业单位的补助金在单位住房基金中列支；其他行政事业单位的补助金应先在单位住房基金中列支，不足部分经同级财政部门核定，在城市住房基金（未建立城市住房基金的，在同级财政预算）中列支。
（十三）加强对租金收入的管理。租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，用于住房维修、管理、建设和城镇住房制度改革。
四、稳步出售公有住房
（十四）城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房要坚持自愿的原则，新建公有住房和腾空的旧房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
（十五）向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定）、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。出售公有住房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。
现行售房价格已高于规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。
公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。
（十六）标准价按负担价和抵交价之和测定。一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。经济发展水平较高的市（县）应高于3倍，具体倍数由省、自治区、直辖市人民政府确定。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80％计算。
旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。
（十七）职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5％，今后要逐年减少，2000年前全部取消。
售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。
（十八）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。
（十九）售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。当年的标准价要根据各市（县）职工上年平均工资增长的水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定；新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数，要逐步提高，2000年以前达到3．5倍。各市（县）要从本地实际出发，加快标准价向成本价的过渡。
（二十）付款方式。职工购房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付款的购房职工给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。实行分期付款的，首期付款不得低于实际售价的30％，分期付款的期限一般不超过10年，分期交付的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率确定。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。
（二十一）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
（二十二）发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，应按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。
（二十三）加强售后房屋维修、管理服务，发展社会化的房屋维修、管理市场。职工购买的住房，室内各项维修开支由购房人负担。楼房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金。改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。
（二十四）加强售房款的管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金；其他公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。售房款要全部用于住房建设和城镇住房制度改革，严禁挪用。
五、加快经济适用住房的开发建设
（二十五）各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面应予以支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20％以上。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房困难户应予以优先安排，具体办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定。
（二十六）鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。
六、做好原有政策同本决定的衔接工作
（二十七）要做好与原有售房政策的衔接。已出售的公有住房均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。1994年1月1日至本决定发布之前出售的公有住房，一律按本决定规定的售房政策进行规范。
（二十八）原有关文件规定出售公有住房的标准价和最低价一律停止执行。
（二十九）要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或用于列支公积金。
七、加强领导，统筹安排，积极推进城镇住房制度改革
（三十）加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责。各地人民政府要加强领导，健全工作机构，全面规划，统筹安排，兼顾长期目标和阶段性目标，加快推进城镇住房制度改革。
（三十一）各省、自治区、直辖市人民政府要根据本决定规定的统一政策，结合本地区社会经济发展水平，因地制宜，不断完善城镇住房制度改革方案，并按年度报国务院住房制度改革领导小组备案；各市（县）的城镇住房制度改革实施方案需报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。要加强对各市（县）房改工作的检查督促，保证国家房改政策的贯彻落实和房改工作的健康推进。所有单位，不论隶属关系，都应执行所在市（县）人民政府对房改工作的统一部署和规定。
（三十二）企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务等社会职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。
（三十三）国务院住房制度改革领导小组要分类指导，在全面推进城镇住房制度改革的基础上，注意抓好大城市的住房制度改革；要会同有关部门，及时总结经验，不断完善政策规定和配套措施，抓紧立法工作，协调解决深化改革中的矛盾和问题。有关房改工作的配套文件，要尽快制定，抓紧下发。国务院各有关部门要各司其职，各尽其责，相互配合，保证城镇住房制度改革的顺利实施。
（三十四）要认真做好房改的宣传工作。各级新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传深化城镇住房制度改革的目的、意义、政策和实施步骤，引导广大干部、群众转变观念，提高认识，积极参与城镇住房制度改革。
（三十五）要严肃房改纪律，严格执行国务院的统一政策。各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行国家统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处。
（三十六）军队系统住房制度改革方案，由中央军委审批。
（三十七）本决定自发布之日起实行。原有的房改政策和规定，凡与本决定不一致的，一律以本决定为准。
商业秘密的授权使用
唐青林
一、企业授权他人使用商业秘密
和其他知识产权一样，商业秘密作为一种无形的资产可以由权利人许可他人使用，转换成现实利益。实践中，权利人许可他人使用其商业秘密一般都是通过订立技术转让合同的方式，约定双方的权利和义务，以及许可使用方式其他相关事项。我国法律对许可使用合同的相关内容作了详细规定。
在技术转让合同中，双方的权利和义务如下：
（一）让与人的权利和义务
一般情况下，许可使用商业秘密中的让与人享有获取使用费、要求受让人依约定履行保密义务、在受让人违约时要求受让人承担相关违约责任等权利。
同时，根据我国法律相关规定，商业秘密许可使用人（技术让与人）让与人应当履行如下义务：
（1）提供技术资料，进行技术指导，保证技术的实用性、可靠性。我国《合同法》规定，技术转让合同的让与人应当按照约定提供技术资料，进行技术指导，保证技术的实用性、可靠性。最高人民法院关于印发全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要的通知（法〔２００１〕８４号）规定，技术转让合同让与人应当保证受让人按约定的方式实施技术达到约定的技术指标。
（2）承担保密义务。根据我国《合同法》和最高人民法院关于印发全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要的通知（法〔２００１〕８４号）的规定，技术秘密转让合同的让与人应当按照约定承担保密义务。但是，让与人的保密义务不影响其申请专利的权利，但当事人约定让与人不得申请专利或者明确约定让与人承担保密义务的除外。当事人之间就申请专利的技术成果所订立的许可使用合同，专利申请公开以前，适用技术秘密转让合同的有关规定；发明专利申请公开以后、授权以前，参照专利实施许可合同的有关规定；授权以后，原合同即为专利实施许可合同，适用专利实施许可合同的有关规定。
（3）保证提供的商业秘密不具有权利上的瑕疵。我国《合同法》第三百四十九条、第三百五十三条的规定，技术转让合同的让与人应当保证自己是所提供的技术的合法拥有者，并保证所提供的技术完整、无误、有效，能够达到约定的目标。如果受让人按照约定使用技术秘密侵害他人合法权益的，由让与人承担责任，但当事人另有约定的除外。
（4）违反合同约定，应承担相应的违约责任。我国《合同法》第三百五十一条列举了几种违约责任。例如，让与人未按照约定转让技术的，应当返还部分或者全部使用费，并应当承担违约责任。
（二）受让人的权利和义务
按照我国相关法律的规定，受让人在商业秘密许可使用中，应当履行如下合同义务：
（1）支付使用费。受让人首先应当按约定支付使用费。我国《合同法》明确规定了受让人支付使用费的义务，并规定如果受让人未按照约定支付使用费的，应当补交使用费并按照约定支付违约金；不补交使用费或者支付违约金的，应当停止使用技术秘密，交还技术资料，承担违约责任。使用费的数额一般应根据商业秘密的价值由合同双方当事人自愿约定。
（2）承担保密义务。秘密性是商业秘密的基本特征，也是商业秘密实现原本价值的前提条件。一旦公开，就成为公知信息，任何人都可以使用，这会给商业秘密权利人造成巨大的损害。我国《合同法》第三百五十条规定，技术转让合同的受让人应当按照约定的范围和期限，对让与人提供的技术中尚未公开的秘密部分，承担保密义务。
（3）按照合同约定使用商业秘密。合同生效后，商业秘密受让人应当根据合同约定的期限、地点、方式、范围等来使用商业秘密，否则就构成违约，将承担相应的违约责任。我国《合同法》第三百五十二条规定使用技术秘密超越约定的范围的，未经让与人同意擅自许可第三人使用该技术秘密的，应当停止违约行为，承担违约责任；最高人民法院关于印发全国法院知识产权审判工作会议关于审理技术合同纠纷案件若干问题的纪要的通知（法〔２００１〕８４号）提出，技术转让合同中约定受让人取得的技术须经受让人小试、中试、工业性试验后才能投入批量生产的，受让人未经小试、中试、工业性试验直接投入批量生产所发生损失的，让与人不需要承担责任。如果构成合同法规定的解除合同的条件，让与人可以向法院申请解除合同。
（4）违反合同约定，应承担相应的违约责任。我国《合同法》第三百五十二条有相关规定，受让人未按照约定支付使用费的，应当补交使用费并按照约定支付违约金；不补交使用费或者支付违约金的，应当停止使用技术秘密，交还技术资料，承担违约责任；使用技术秘密超越约定的范围的，未经让与人同意擅自许可第三人实施该专利或者使用该技术秘密的，应当停止违约行为，承担违约责任；违反约定的保密义务的，应当承担违约责任。
二、商业秘密授权许可使用的方式
根据最高人民法院制定的《关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，技术秘密的实施许可主要包括独占实施许可、排他实施许可、普通实施许可和再许可四种方式。
独占实施许可是指让与人在约定许可实施技术秘密的范围内，将该技术秘密仅许可一个受让人实施，让与人依约定不得实施该技术秘密；排他实施许可是指让与人在约定许可实施技术秘密的范围内，将该技术秘密仅许可一个受让人实施，但让与人依约定可以自行实施该技术秘密；普通实施许可是指让与人在约定许可实施技术秘密的范围内许可他人实施该技术秘密，并且可以自行实施该技术秘密；再许可是指 技术秘密实施许可合同的受让人依据合同的约定，把受让的技术秘密再许可给第三人使用的许可实施方式。再许可的情况下，一般认定该再许可为普通实施许可，但当事人另有约定的除外。其他三种许可实施合同中，如果当事人对技术秘密实施许可方式没有约定或者约定不明确的，认定为普通实施许可。应当注意的是，如果排他实施许可合同让与人不具备独立实施其专利的条件，以一个普通许可的方式许可他人实施专利的，人民法院可以认定为让与人自己实施专利，但当事人另有约定的除外。
我国除了通过法律对许可使用商业秘密时订立的技术转让合同的内容作出了详细明确的规定。还通过司法解释进一步明确了产生商业秘密侵权案件时各类被许可人的诉讼资格。《最高人民法院关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》（法释〔2007〕2号）第十五条规定，对于侵犯商业秘密行为，商业秘密独占使用许可合同的被许可人享有独立的诉讼资格，向法院提起诉讼的，人民法院应当依法受理。排他使用许可合同的被许可人享有相对独立的诉讼资格，一般只有在与权利人共同提起诉讼时，人民法院才应当受理；但在权利人不起诉的情况下，排他使用许可合同的被许可人自行提起诉讼的，人民法院应当受理。普通使用许可合同的被许可人只有在与权利人共同提起诉讼，或者经权利人书面授权，单独提起诉讼的，人民法院才应当受理。以上是根据不同许可实施合同中的被许可人可能受到损害的大小，赋予了不同的诉讼资格，这样既有利于保护被许可人的合法权益，又有利于整个社会的安定、有序。
三、商业秘密许可协议
商业秘密许可协议是商业秘密权利人与其他企业或个人签订的，约定双方权利和义务的，规范双方行为的书面文合同。只要符合我国《合同法》规定的有关合同主体、内容、形式等要件，该协议即具有法律上的效力，对协议双方都具有约束力，协议任何一方违反协议的约定，另一方都可以依法采取相应措施和请求承担法律责任。
根据我国《合同法》第九条至第十二条有关订立合同的有关规定，再结合商业秘密许可的实践，商业秘密许可协议一般应包括以下内容：
（1）序文，包括合同名称、当事人姓名或名称、地址、签约时间、地点，合同生效日期、其他基本信息。
（2）合同标的，即许可使用的商业秘密，以及保密义务。协议应当明确约定许可使用的商业秘密的名称和内容，以免在使用过程中因约定不明确而产生不必要的纠纷。同时也应注意约定保密义务，有效保护商业秘密不被泄露。
（3）授权范围。我国最高人民法院《关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定了技术秘密实施许可主要包括独占实施许可、排他实施许可、普通实施许可和再许可四种。实施许可方式并非必须约定的条款，当双方当事人没有约定或约定不明确时，法律明确指出视为普通实施许可
（4）许可使用费及支付方式。权利人许可他人使用商业秘密的直接目的就在于获取收益。那到底该支付多少、如何支付、何时何地支付，这些都是协议应该明确约定的事项。
（5）违约条款。违约条款是商业秘密许可协议的重要条款，它规定了违约的情形，明确了违约的责任，有助于有效认定违约行为，及时解决违约纠纷。
（6）解决争议的方法。明确约定争议解决的方法，在纠纷发生时，可以避免出现案中案的状况，防止双方当事人在管辖权问题上浪费时间和精力。
以上六个条款是商业秘密许可协议常见的重要条款，各当事人可以根据现实需要，依法增加协议内容。比如：权利人的保证、对合同涉及的技术、法律、经济术语进行双方同意的统一解释、许可方的培训、服务以及咨询义务、被许可方的协助义务等。
我国《最高人民法院关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》（法释〔2007〕2号）还对各种许可实施方式的被许可人的诉讼资格作了区别规定。对于侵犯商业秘密行为，商业秘密独占使用许可合同的被许可人享有独立的诉讼资格，提起诉讼的，人民法院应当依法受理；排他使用许可合同的被许可人和权利人共同提起诉讼，或者在权利人不起诉的情况下，自行提起诉讼，人民法院应当依法受理；普通使用许可合同的被许可人和权利人共同提起诉讼，或者经权利人书面授权，单独提起诉讼的，人民法院应当依法受理。
