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浅析债的含义

韩召峰


　　法律上的债，是指特定当事人之间得请求为特定行为的法律关系。我国《民法通则》第84条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”债权人有权请求债务人按照合同的约定或法律的规定履行其义务；债务人有义务按照合同的约定或者法律的规定为特定行为以满足债权的请求。
民法上的债的概念源自罗马法的《法学总论》中解释，“债是法律关系，基于这种关系，我们受到约束而必须依照我们国家法律给付某物的义务。”大陆不国家尚用了罗马法的这种债的概念。现代各国法上，尽管对于债上的谓有所不同，但其含义是一致的。
　　（一）债是一种民事法律关系
　　债是民事主体之间以权利义务为内容的法律关系，因而是受国家法律保护的，不具有法律属性，不是由法律保护的非以权利义务为内容的关系，不属于债。如所谓的“人情债”即不为法律的债。
　（二）债是特定当事人之间的法律关系
法律关系有发生在特定人与不特定人之间的，有发生在特定人与特定人之间的。债是发生于特定当事人之间的法律关系，即债的主体各方均须为特定人。债区别于其他法律关系的根本特征在于债是特定当呈人间的关系，因而债为相通地的法律关系。
　　（三）债是特定当事人间得请求为特定行为的法律关系
债作为一种特定人羊的法律关系，以当事人间得请求为特定行为为内容，因而债是以请求权为特征的一咱法律关系。当事人间得请求为的特定行为一种会给当事人常来财产利益的行为，又称为给付，因而债属于财产法律关系。可见，法律上的债不仅仅指给付金钱，其他诸如当事人羊得请求提供劳务、交付货物、移转权利等法律关系也为债。
　　（四）债是按照合同或者法律规定而发生的法律关系
　　法律上的债既可因合同发生，也可因法律规定而发生，因而其有极广的适用范围，??不单指基于当事人约定而发生法律关系。
　　债作为一种法律关系，也有广义的债与狭义的债之分。狭义债的关系，是指个别的给付关系，自得请求给付的一方当事人言，是为全权自负有给付义务的一方当事人言，是为债务。以买卖合同为例，买卖双方当事人相互负有的将会标的物并移转所有权以及支付价金的义务，此为狭义债的关系，当事人间还有基于买卖合同所生其他一些义务，则属于广义债的关系。


北安市人民法院　韩召峰
辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市城市国有土地资产管理暂行办法

（市政府令第79号，2001年5月21日发布）

第一章 总 则

第一条 为加强城市国有土地资产管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及省人民政府的有关规定，结合我市的实际情况，制定本办法。
第二条 我市城市规划区内存量国有土地及征用后的原集体所有的土地资产管理适用本办法。
第三条 我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本办法的规定，在我市城市规划区内取得国有土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第四条 依照本办法的规定以有偿方式取得国有土地使用权的，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
第五条 地下资源、埋藏物和市政公用设施，不属于土地使用权出让、租赁、授权经营、转让、出租、抵押、入股范围。
第六条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害公共利益。
第七条 市土地行政主管部门负责实施本办法，依法对城市规划区内国有土地使用权供应、处置和交易行为进
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行监督检查。
第八条 城市规划区内国有土地使用权出让、租赁、授权经营、转让、出租、抵押、入股、终止必须到市土地行政主管部门办理登记；涉及地上房产的，到市房产管理部门办理房产登记；涉及其他地上建筑物、附着物的，依照法律、法规的规定，到有关部门办理手续。
第九条 市人民政府实行城市规划区内国有土地储备制度。城市各类建设用地，由市政府土地储备库中供给。
第十条 根据法律规定实行国有土地有偿、有限期使用制度。除《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定可以划拨方式提供土地外，其他建设用地，包括新增建设用地（含原地翻建）和原有建设用地都实行有偿使用。

第二章 土地使用权出让

第十一条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
市土地行政主管部门依法行使城市规划区内国有土地使用权的出让权，国家和省另有规定的，按照国家和省规定的审批权限执行。
第十二条 土地使用权出让严格按计划进行。土地使用权年度出让计划由市土地行政主管部门会同城市规划部门、房产管理部门、计划部门共同编制，经市人民政府批准后，由土地行政主管部门组织实施。
土地出让年度计划应包括拟出让土地的位置、面积、用途及规划要求等。
第十三条 土地使用权出让应签订合同。土地使用权~~~|X`PX
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出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市土地行政主管部门与土地使用者签订。
第十四条 各类用地的实际出让年限由市人民政府根据具体情况在国家规定的出让最高年限内确定。
第十五条 土地使用权出让可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地必须采取招标、拍卖的方式出让；要严格限制协议出让的范围，除国有企业改制中划拨土地使用权处置以及工业等特殊用途土地外，都不得以协议方式出让土地使用权。
第十六条 无论采取何种方式出让，土地使用权出让
金均不得低于市人民政府批准的出让底价和国家规定的最低价。
土地使用权出让底价由市土地行政主管部门委托具有相应职能的土地评估机构评估，经市人民政府审定后执行。
第十七条 已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者缴纳土地使用权出让金或相当于土地使用权出让金价款。土地使用权出让金标准按房地产成交价的1%确定。
第十八条 土地使用者必须按照土地出让合同约定的出让金额、付款方式和期限支付土地使用权出让金，逾期未全部支付的，土地行政主管部门解除合同，其已付履约保证金和土地使用权出让金不予退还，并可请求违约赔偿。
第十九条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地行政主管部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按出让合同约定提供出让的土地，土地使用者有权解除合同，由土地行政主管部门返还土地
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使用权出让金，土地使用者可请求违约赔偿。
第二十条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当按照规定，到市土地行政主管部门办理土地登记，领取《国有土地使用证》。
第二十一条 土地使用权出让金由市财政部门收缴，列入预算，主要用于城市基础设施建设和土地开发。
第二十二条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得市土地行政主管部门和市城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
第二十三条 土地使用者取得土地使用权后，未经市人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设，造成土地闲置的，依照《闲置土地处置办法》（国土资源部1999年第5号令）的规定予以处置。

第三章 土地使用权租赁
第二十四条 土地使用权租赁是指国家将一定年期的国有土地使用权出租给土地使用者使用，由土地使用者向国家支付土地租金的行为。
第二十五条 下列建设用地可以实行国有土地租赁：
（一）企事业单位及其他经济组织和个人使用的原有划拨用地，不符合《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的划拨供地条件的；
（二）企事业单位及其他经济组织和个人临时使用的
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国有土地；
（三）划拨土地使用权出租的。
第二十六条 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对临时用地或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过五年；
对已有永久性建筑物或需要进行地上建筑物、构筑物建筑后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由市人民政府根据具体情况确定并在租赁合同中约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地使用权出让的最高年限。
第二十七条 国有土地租赁，由市土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。
国有土地租赁合同应当包括出租方、承租方、宗地位置、范围、面积、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间、支付方式、土地租金调整的时间间隔和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等内容。
第二十八条 土地租金不得低于出租底价和按国家规定的协议出让最低地价折算的最低租金标准。
土地租金在租赁前三年不做调整，三年后可以根据土地市场状况每隔五年做适当调整，但每次调整最高幅度不超过10%。
第二十九条 土地租金一般应根据国有土地租赁合同的约定按年征收。土地租金按照土地出让金的管理办法管理。
凡土地租金需要减、免、缓的，由土地使用者在合同约定的土地租金交付期前两个月提出申请，经土地行政主管部门审核后，报市政府批准。减免的土地租金在政府收购该土地使用权时从土地收购价格中予以扣除。
第三十条 土地使用者在按规定支付土地租金并完成
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开发建设后，经市土地行政主管部门同意或根据合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须到市土地行政主管部门依法办理土地登记。
第三十一条 承租土地使用权在租赁期限内或租赁年
期届满时还需要转变为出让土地使用权的，在不改变原土地使用用途的条件下，承租方有优先受让权。租赁土地在办理土地出让手续后，原国有土地租赁合同同时终止。
第三十二条 土地使用者未按照国有土地租赁合同的约定支付土地租金，或者未经土地行政主管部门同意擅自转让、转租、改变土地用途的，土地行政主管部门有权解除合同，依法收回土地使用权，并可请求违约赔偿。
第三十三条 土地使用者需要改变国有土地租赁合同约定的土地用途的，必须符合本办法第二十五条关于国有土地租赁范围的规定，取得出租方的同意并报市城市规划行政主管部门批准，重新签订国有土地租赁合同，相应调整土地租金标准。
第三十四条 土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不提前收回；因社会公共利益的需要，依照程序提前收回的，应当在收回前三个月通知承租方和有关当事人，并对承租方给予合理的补偿。
第三十五条 承租土地使用权期满，承租方可以申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权依法无偿收回。

第四章 土地使用权划拨

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第三十六条 土地使用权划拨，是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费后，将该幅土地交给其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权没有使用期限的限制。
第三十七条 下列建设用地的土地使用权，确属必须
的，可以由市人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
第三十八条 企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。
第三十九条 划拨土地转让必须报市人民政府批准。划拨土地使用权价格可计入转让方的合法权益，转让后的用途不符合划拨用地范围的，受让方应当申请办理有偿用地手续。
第四十条 划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。
第四十一条 国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置。土地使用权出让金应首先用于安置破产企业职工；破产企业将土地使用权进行抵押的，抵押权实现时土地使用权拍卖所得也应首先用于安置破产企业职工。
第四十二条 国有企业土地资产处置必须坚持先评估后处置的原则，履行土地资产处置手续。土地资产评估，由企业委托具有相应职能的土地估价机构进行估价，并依据估价结果拟定土地资产处置方案。
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第四十三条 机关、团体、企业、事业及其他经济组织和个人，凡利用划拨土地使用权从事以下活动的，均应依法同市土地行政主管部门签订土地使用权出让合同或租赁合同，缴纳土地使用权出让金或土地租金：
（一）转让和出租划拨土地使用权的；
（二）出卖、出租房屋和地上建筑物的；
（三）房屋和其他建筑物作为资本同其他经济组织和个人合资办企业的。

第五章 土地使用权转让

第四十四条 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
第四十五条 以出让方式取得土地使用权的，转让时应当符合下列条件：
（一）按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并领取土地使用证；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第四十六条 下列土地使用权不得转让：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（二）依法收回土地使用权的；
（三）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（四）权属有争议的；
（五）未依法登记领取土地权属证书的；
（六）纳入政府土地储备计划的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
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第四十七条 转让土地使用权的转让方和受让方应当签订书面合同，合同中应载明双方的法人名称、宗地位置、四至、面积、用途、转让价格、付款方式、权利和义务等。
第四十八条 土地使用权转让时，土地使用权出让合同中载明的权利和义务随之转移。
第四十九条 以出让方式取得土地使用权，转让后其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第五十条 以出让方式取得土地使用权的，转让后受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，按本办法第二十二条第二款规定办理。
第五十一条 以有偿方式取得的土地使用权在转让时，应向政府申报价格，凡转让价格低于基准地价20%以上的，市人民政府可行使优先购买权。
第五十二条 在办理房屋及地上建筑物交易手续的同时，应依法办理土地使用权的转让手续。

第六章 土地使用权出租

第五十三条 土地使用权出租，是指土地使用者将其使用的国有土地使用权，以一定期限出租给承租人使用，由承租人向其支付租金的行为。
第五十四条 办理房屋及地上建筑物出租手续同时，应办理土地使用权出租手续。
第五十五条 以出让和租赁方式取得的土地使用权，出租时必须具备以下条件：
（一）经过登记，领有《国有土地使用证》；
（二）按土地使用权出让、租赁合同约定的期限和投资条件开发、利用了土地。
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第五十六条 以出让、租赁方式取得的土地使用权在出租时，出租人和承租人应签订出租合同，合同应载明出租方和承租方名称、住址、出租宗地位置、土地面积、建筑面积、用途、租期、租金、付租金方式以及权利和义务等。
第五十七条 土地出租期不得超过土地使用权出让或租赁年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第七章 土地使用权抵押

第五十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
凡是以房屋所有权设定抵押权的，其房屋占用范围内的土地使用权随之抵押。
第五十九条 土地使用权抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第六十条 抵押当事人应首先签署《土地使用权抵押贷款意向书》，然后由抵押人委托具备相应土地估价资质的中介机构进行估价。
抵押人和抵押权人在土地价格评估后，方可签订书面抵押合同。
第六十一条 企业依法取得的划拨土地使用权设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的，抵押权人可在评估的划拨土地使用权价格内确定贷款额底数，抵押权实现时，划拨土地使用权可转为出让土地使用权，在依法拍卖该土地使用权所得价款中，扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。
第六十二条 以出让方式和租赁方式取得的土地使用权设定抵押权时，其评估后的土地使用权价格和租赁价格
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可作为使用者的权益全部计入抵押标的。抵押权实现时，对依法拍卖土地使用权所得，抵押权人可优先受偿，如有剩余为抵押人所有。
第六十三条 抵押出让和租赁土地使用权的，抵押权终止期限不得超过土地使用权出让和租赁终止期限。
第六十四条 抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后十五日内，持被抵押的土地使用证、抵押合同、估价报告到市人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。抵押合同
终止或解除，抵押人和抵押权人应在十五日内到土地管理部门办理注销抵押登记。

第八章 罚 则

第六十五条 土地使用者未按土地使用权出让合同约定的期限、用途和条件开发利用土地的，市土地行政主管部门应责令纠正，并可根据情节处以土地出让金总额5%至10%的罚款，受到处罚后仍拒不改正的，市土地行政主管部门可无偿收回其土地使用权。
第六十六条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市土地行政主管部门应没收其非法所得，并根据情节处以非法所得20%至30%的罚款；对责任人可建议所在单位或者上级主管部门、有管辖权的监察机关给予行政处分，对受让方或承租人，责令其退还非法使用的土地。
第六十七条 依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地、临时使用土地期满拒不归还的，由市土地行政主管部门责令其交还土地，并处以每平方米10元至30元罚款。
第六十八条 土地行政主管部门的工作人员利用职务之便，非法低价出让国有土地使用权的，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关根据国家监察部、国土资源部《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》给予行政处分；构成犯罪的，送交司法部门依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第六十九条 城市规划区外国有土地资产管理可参照本办法执行。
第七十条 本办法由抚顺市国土规划管理局负责解释。
第七十一条 本办法自发布之日起施行。《抚顺市划拨国有土地使用权转让、出租、抵押暂行规定》、《抚顺市城镇国有土地有偿使用管理办法》同时废止。