杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于杭州市物业管理招投标实施办法的通知
浙江省杭州市人民政府办公厅
杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于杭州市物业管理招投标实施办法的通知
杭政办〔2002〕21号
各区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
市房管局拟订的《杭州市物业管理招投标工作实施办法》已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
杭州市人民政府办公厅
二ＯＯ二年五月二十日
杭州市物业管理招投标工作实施办法
(市房管局二ＯＯ二年四月十六日)
为全面提高我市的物业管理水平,促进物业管理行业的公平竞争,规范物业管理招投标活动,根据市人大常委会颁布的《杭州市物业管理条例》和《中华人民共和国招标投标法》,提出如下实施办法:
一、杭州市区范围内(不包括萧山区、余杭区)的住宅区、商住楼、写字楼等各类物业涉及的物业管理招标投标活动,均适用本实施办法。
二、杭州市房产管理局(以下简称市物业管理部门)负责全市物业管理招投标工作的指导、监督和管理；各区物业管理部门负责辖区内物业管理招投标的监督、检查工作。
三、投标人应持有市物业管理部门核发的物业管理企业资质证书。
持有外地物业管理部门企业资质及建设部资质的投标人,应经市物业管理部门登记备案后方可参加杭州市的物业管理招投标项目。
四、在本市行政区域内的物业,符合下列情况之一的,应当采取招投标方式选择物业管理企业:
(一)一个物业管理区域内,多层物业规划总建筑面积在6万平方米以上,或高层物业规划总建筑面积在4万平方米以上,或多层、高层混合物业规划总建筑面积在5万平方米以上的新建物业；
(二)已成立业主委员会,建筑面积8万平方米以上,具备招投标条件的现有居住区和其他物业；
(三)业主委员会或业主(代表)决定通过招投标选择物业管理企业的。
五、在本市行政区域内的物业,符合下列情况之一的,可不实行物业管理招投标:
(一)物业由建设或产权单位自用,设施设备完整独立的；
(二)物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
(三)外国政府、个人、国际金融机构等赠款建设,并且有明确要求的；
(四)开发企业自建自管的物业获得过全国物业管理优秀示范小区(大厦)称号,且业主委员会不要求招投标的。
六、物业未交付使用的,或新建物业的业主委员会尚未成立的,由开发建设单位负责物业管理的招标组织实施工作；业主委员会已成立的,由业主委员会负责物业管理的招标组织实施工作。
业主委员会组织实施招标活动,应经业主(代表)大会讨论决定。
七、新建物业的招投标工作,应在办理商品房预售证之前完成。现有项目的招投标工作,应在原物业管理委托合同到期前1个月完成。
八、招标人可采取公开招标或邀请招标的方式进行招标。新建物业规划总建筑面积在8万平方米以上的,必须通过公开招投标办法选择物业管理公司。
九、招标人在编制招标文件时应客观、公正。招标文件应当包括以下内容:
(一)物业规划建设基本情况,包括占地面积、建筑面积、产权状况、共用设施设备情况、绿化状况及社区文娱设施等；
(二)物业管理的内容和要求；
(三)物业管理资金来源和物业维修基金、物业管理用房；
(四)投标书编制的依据和要求；
(五)投标人的资质和条件；
(六)组织解释招标文件及实地考察物业的时间、地点；
(七)送达投标书的方式、地点及截止时间(自招标文件发出之日起至投标文件截止之日止)；
(八)开标、评标的时间、地点；
(九)其它需要说明的事项。
十、招标人采取公开招标方式的,应当提前通过新闻媒体公开发布招标公告。
招标人采取邀请招标方式的,应当提前向3个以上的物业管理企业发出投标邀请书。
十一、招标人向投标单位发出的所有信息均应以书面形式发往所有投标单位,并报市物业管理部门备案。
十二、投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件,并在规定的时间内,将投标文件送到指定地点。
招标人收到投标文件后,应当签收保存,不得开启。开标时,应邀请公证机关参加。
十三、评标由评标委员会负责。评标委员会由物业管理部门组织相关行业主管部门、物业管理方面的专家学者以及业主、开发建设单位的代表组成。一个招投标项目60%以上的评委应从市物业管理部门建立的评委库中电脑随机抽取产生。
评标委员会可以采取公开答辩的方式评标,对投标文件、现场答辩及企业信誉等几个方面进行综合评审,以综合评分最高者中标。
十四、招标人和中标人应自中标通知发出之日起30日内,按招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托服务合同,并报市物业管理部门备案。
招标单位未经市物业管理部门同意无故拖延或拒绝签订物业管理委托合同的,市物业管理部门应督促其签订,并可按《中华人民共和国招标投标法》第59条规定予以处罚。
十五、开发建设单位向中标单位移交新建物业时,应符合下列条件:
(一)足额移交物业维修基金和物业管理用房；承担前期物业管理的相关费用。
(二)达到《杭州市区住宅小区综合验收实施细则(试行)》的验收标准。
十六、任何单位和个人不得将必须进行招标的物业化整为零或者以其他任何方式规避招标。
十七、招投标过程中出现下列行为的应视为无效招标:
(一)招标人向投标单位或他人透露可能影响招投标公平竞争的情况的；
(二)招、投标双方有弄虚作假、恶意串通、行贿骗取中标,损害对方和其他投标人的合法权益行为的；
(三)未经市物业管理部门审核同意,不接受监督,擅自进行招投标的。
十八、本实施办法自公布之日起执行。
法的流失与“软法”
龙城飞将
网上浏览时无意中发现了一篇文章：《法的流失与“软法”》。文章的作者是林磊和陈延超，两人均是名牌大学兰州大学法学院的法律硕士。
读到这篇文章，我感到欣喜。欣喜之一，我找到了知音。这个题目是我长期以来关注的，并且是我博士论文的主题。我的博士论文《法流失论——法运行的经济学分析》写了20多万字，后来切出其中15万字进行学位答辩。我在读博士阶段，读了国内外一些法理学、法社会的书籍，从中了解到埃利希所说的“法法”、唐?布莱克所说的法的运动的量等理论描述，然后又结合在工作实践中所实际感受到的法运行的状况，我做出结论说，法是体现全体人民的意志，但经过国家这个机构，经过一定的立法程序。法一发颁布即要求人民严格遵守。但法的体系分为不同的层级，随着法的层级的演化，最基层，人民实际执行的“法”在很多情况下从量与质两个方面都远远地脱离了最高层级的法，即发生了法的减损，我把这种现象定义为“法的流失”。另一方面，在法运行的各个环节中，人们，尤其是政府的执行机构、司法机构在很多情况下又会置法律的根本规定于不顾，只执行距离他最近的法律，或者干脆直接按照他们个人的“理解”来决定自己的行动。这种现象也属于法的流失。
我这个概念的提出，是一个十分艰难的过程。最初我提出这个想法时是在博士论坛。博士论坛是为我们论文作基础准备工作的。后来又在论文开题作了近两万字的开题报告。难就难在开题报告被否掉。经过一轮准备后，最后确定的论文主题又回到了这个题目上。当时导师组的一位导师讲到我的这个选题说，你这题目，或者是一无用处的“伪命题”，或者是引起巨大反响、有巨大贡献的研究。我的论文在博士论文库可以下载到，在我的博客上也节选了一些内容。我的一位经济学同学，现在的经济学教授读了我的论文后评价说，“你这是研究很具体、很现实的问题，提出了一个新的概念，描述了法运行的一种状况”。法学的同学则说，你用经济学来分析法的运行，这题目太大了，咱看不懂。近来，看了一些关于“软法”的研究。还有人把它与埃利希的“法法”联系在一起，但少有人将此与布莱克的法的量的分析联系。总的感觉是，对“软法”的研究多侧重在规则上，而我的论文讲法的流失是从规则到行动。此外，“软法”的研究多从下面，例如肯定它的存在，而我则从负面，即我把许多这样的现在定义为法的流失，并且加上了量的概念。
总之，是找到了知音。原先我以为只有我一个人在研究这个题目，而且这个题目曾经那么不被人看好，现在找到知音了。西方有个制度法学，就是由不同语言的两个国家的学者分别创立，最后他们走到了一起。
欣喜之二，是长江后浪推前浪。我的论文，洋溢十多万言，但他们俩们后生仅用2400多字就把与我论文完全相同的内容的精髓表现了出来，这说明年轻人的水平比我们提高了，看得比我们远了。我们值得为这些后起之秀而欣喜。
欣喜之三，其论文也我的博士论文结构、观点、一些结论性的表述不谋而合，说明大家对同一事物有了共同的认识。随着对此关注的人增多，也许会加深对这一领域或命题的研究。
在此，我把他们的文章附在本文之后，供读者参考。
2010-3-30
作者博客：http://www.yadian.cc/people/6493/
http://blog.sina.com.cn/zjysino20080207
附：
法之流失浅议
林磊 陈延超
摘 要 法是运动的而非静止的，故法之流失也称法在运动过程中的流失．法的生命在于运动，法的自身价值在运行中得到体现与实现．本文分别从法在立法过程．司法过程．行政执法过程以及守法过程中的流失表现来总结归纳法的流失原因，并且最后寻找出解决法流失的根本出路。
关键词 法流失；救济；民主
中图分类号：D90 文献标识码：A
文章编号：1009-0592(2009)0l一389-01
一、法之流失的内涵与外延
唐•布菜克指出：“法律是政府的社会控制，或者说它是国家和公民的规范性生活，如立法、诉讼和审判”。法之流失也称法在运动过程中的流失，在质的规定性上，是指法的运动总是偏离法的制度规定：在量的规定性上，是指法在运动过程中总量的减损。从法运行的表现形式而言，法之流失可分为立法过程的法流失，司法过程沾的流失，行政执法过程法的流失，守法过程法的流失，纠纷私力处理过程法的流失。
二、法在运动过程中的流失
(一)我国立法过程中法的流失
在立法的实际过程中，有许多种行为实际上偏离了《宪法》和《立法法》规定的目标与原则，一些具体的立法行为悄悄地淹没了《宪法》和《立法法》的根本性规定。具体表现主要有：首先，全国人民代表大会代表比例偏离了立法的基础。其次，各方利益影响立法。在我国，影响立法的进程的主要有政府部门的利益、地方政府的利益以及利益集团的利益。再次，利益集团影响立法。利益博弈进入立法领域，是旨在将利益上升为法定权利的努力，是从规则的被动接受者到主动参与制定者的觉醒，是从无序争利到有序博弈的进步。最后，司法解释“准立法化”。中国的司法实践普遍把司法解释当作具有普遍约束力的规范性法律文件，“司法解释具有法律效力，可以被裁判引用，在一定程度上构成了我国的‘法律渊源’，对经济社会的发展和社会成员权利的得失影响深刻。”
(二)司法过程中法的流失
法学或者界定法规则是一个社会为决定什么行动应受公共权力加以惩罚或强制执行而直接或间接地使用的一批特殊规则，或者将法定义为是命令，是国家的命令，主权者的命令，或者把法理解为判决。当法院做出判决时，真正的法才被创造出来。诚然，这样做可以在一定层面上提示法这种特殊事物的发展规律和内在的本质。人们梦想法上的公平，人们也一直以为法官能够为我们带来这种公平，给予法官很高的期望值，甚至把应然或理想的法官看作是一种精神甚至是神的化身，但实际的情况并非全部如此。
(三)行政执法过程中法的流失
狭义的执法指行政执行，指因家行政机关、法律授权或委托的组织及其公职人员在行使行政管理权的过程中，依照法定职权和程序，贯彻实施法律的活动。围家的目的是双重目的：第一个目的是通过界定形成产权结构的竞争与合作的基本规则——即在要素和产品市场上界定所有权结构——而使统治者的“租金”最大化。第二目的是在第一个目的的框架中降低交易费用以使社会产出最大，从而使国家税收增加。
这两人目的并不完全一致，第二个目的包含一套能使会产出最大化而完全有效率的产权，而第一个目的是企图确立一套基本规则以保证统治者自己收入的最大化。如果我们愿意放宽单一统治者的假设，那么就是使统治者所代表的集团或阶级的垄断租金最大化，使统治者的租金最大化的所有权结构与降低交易费用和促进经济增长的有效率体制之问，存在着持久的冲突。
(四)守法过程中法的流失
